장기전세주택 퇴거 기준 논란, 만기 9361가구 퇴거 원칙 실태

서울시와 SH공사가 운영하는 장기전세주택(시프트)의 첫 20년 계약 만기가 2027년부터 순차적으로 도래하면서, 장기전세주택 퇴거 기준 논란이 주거 시장의 핵심 쟁점으로 떠오르고 있습니다. 시프트 제도는 주변 시세보다 저렴한 전세가로 최장 20년까지 거주할 수 있게 설계되었으나, 이제 첫 만기 세대가 쏟아져 나오며 이들이 오갈 곳이 없다는 현실적인 문제가 본격화된 것입니다.

2027년부터 2031년까지 서울에서만 무려 9,361가구의 전세 만기가 한꺼번에 돌아오며, 당시 입주자들이 냈던 평균 1억 원대의 보증금만으로는 서울 내에서 인근 아파트 전세를 구하기 어려운 현실적인 이주 대란이 예고되어 있습니다. 단순히 퇴거 문제를 넘어, 공공임대 정책의 지속 가능성과 주거 안정 사이에서 고민하는 많은 세대가 지금 바로 자신의 만기 시점과 이주 대책을 점검해야 하는 이유입니다.

2027년부터 시작되는 ‘시프트’ 9,361가구 만기 스케줄과 보증금 실태

SH공사 내부 통계에 따르면 2027년부터 2031년까지 20년 임대기간이 만료되는 장기전세 가구는 총 9,361가구에 달합니다. 2007년 오세훈 서울시장이 처음 도입했던 ‘시프트’ 제도의 20년 만기가 현실화됨에 따라, 2027년 310가구를 시작으로 매년 퇴거 물량이 기하급수적으로 늘어날 예정입니다. 특히 2031년에는 한 해에만 4,000가구가 넘는 물량이 시장에 나오게 됩니다.

당시 입주민들이 납부했던 평균 보증금은 2007년 기준 1억 5,900만 원, 2008년 기준 1억 4,800만 원 수준이었습니다. 이는 당시 주변 전세 시세의 23%~30% 수준으로 매우 저렴하게 공급되었기에, 입주민들 입장에서는 이 금액이 거주하는 동안의 전부였던 경우가 많습니다. 하지만 20년이 지난 지금, 이 보증금을 돌려받아 나가야 하는 현실은 20년 전과는 판이하게 다릅니다.

이 두 기준을 나란히 놓고 보면 부담이 늘어나는 지점이 분명해집니다. 당시에는 이 보증금이 임대주택을 거쳐 내 집 마련으로 가는 징검다리가 될 것이라 기대했지만, 서울 아파트 매매가가 10억 원을 상회하는 현재, 돌려받은 1억 원대의 보증금으로는 동네 인근의 전세조차 구하기 힘든 ‘주거 사다리의 붕괴’가 현실화된 셈입니다.

이주 계획을 세우기 위해서는 본인이 거주 중인 단지의 정확한 만기 연도를 확인하는 것이 급선무입니다. SH공사는 만기 전 우편을 통해 퇴거 일정을 안내할 예정이나, 대규모 이주 수요가 몰릴 경우 전세 시장에 미칠 영향도 상당할 것으로 보입니다. 따라서 입주민들은 단순히 퇴거 통보를 기다리기보다는, 2~3년 전부터 인근의 공공 전세나 저리 대출 상품을 미리 파악해 두어야 합니다.

“이 돈으로 갈 곳 없다” 입주민이 계약 연장과 분양전환을 요구하는 이유

최근 송파파인타운과 강일리버파크 등 주요 단지 입주민들은 서울시의 퇴거 방침에 강하게 반발하며 계약 연장과 분양전환을 요구하고 있습니다. 입주 당시 저렴한 보증금으로 입주해 20년 동안 성실히 거주했으나, 퇴거 시점이 되자 치솟은 시장 가격 때문에 같은 지역 내에서는 더 이상 거주할 곳이 없다는 것이 이들의 주된 항변입니다. 특히 고령층이나 장기 무주택자의 경우 재이주가 심리적·경제적으로 큰 부담이 된다고 호소합니다.

입주민들이 분양전환을 주장하는 또 다른 배경에는 자산 가치의 격차가 있습니다. 당시 주변 시세 대비 저렴한 보증금으로 입주했던 혜택은 분명히 존재했으나, 그동안 성실하게 임대료를 납부하며 단지 커뮤니티를 형성해 온 만큼, 시세의 일부라도 감정가로 반영하여 분양권을 달라는 것입니다. 즉, 공공이 제공한 임대주택이 단순한 거주 공간을 넘어, 오랜 기간 정주한 입주민들에게는 삶의 터전이 되었음을 인정해 달라는 의미입니다.

같은 제도라도 보유 형태나 입주 시기에 따라 체감이 크게 갈릴 수 있는 대목입니다. 일부 단지는 주변 매매 시세가 10억 원에 육박하는 등, 20년 전 입주민들이 당시에는 상상도 못 했던 자산 가치 상승이 일어났습니다. 이런 상황에서 원칙대로 퇴거 후 다른 사람에게 물량을 넘기는 것이 공공임대의 본질에는 부합할지 몰라도, 장기 거주자들에게는 사실상 ‘주거 추방’과 다름없다는 인식이 강하게 자리 잡고 있습니다.

하지만 이들의 요구가 받아들여질 가능성은 현재 매우 낮습니다. 서울시 주택정책실은 특정 단지에 분양전환 특혜를 제공할 경우, 대기 중인 다른 무주택 청년·신혼부부들과의 형평성 문제가 발생하고, 결국 공공임대의 순환 공급이라는 제도적 근간이 흔들릴 수 있다는 입장을 고수하고 있기 때문입니다. 그럼에도 불구하고 현장의 목소리는 갈수록 커지고 있어, 향후 극적인 합의점이나 특별 지원책이 마련될지 여부는 여전히 불투명한 변수로 남아 있습니다.

서울시 “재계약·분양전환 절대 불가” 퇴거 고수와 순환공급 방침

서울시와 SH공사는 공식 답변을 통해 20년 만기 시 예외 없는 퇴거 원칙을 재확인했습니다. 시의 입장은 확고합니다. 장기전세주택은 애초에 무주택자가 20년 동안 저렴하게 거주하며 자산을 형성해 나가도록 돕는 것이 목적이며, 분양전환은 애초에 계획에 없던 사안이라는 것입니다. 따라서 20년이 지나면 계약은 자동으로 종료되며, 해당 주택은 다시 신혼부부나 청년 등 새로운 무주택자에게 재공급해야 한다는 원칙입니다.

반환되는 주택은 최근 서울시가 적극적으로 추진 중인 ‘미리내집(장기전세2)’ 등 신규 공공임대 정책의 재원으로 활용될 예정입니다. 시행일과 신청 기한을 함께 보면 실무적으로 촉박한 일정이라는 점은 짚어둘 만하지만, 서울시 입장에서는 한정된 공공 주택 자원을 다수에게 순환시키는 것이 복지 효율성 측면에서 필수적이라 판단하고 있습니다. 만약 분양전환을 허용할 경우, 공공 주택이 자산 증식의 수단으로 변질될 수 있다는 우려도 반영된 결정입니다.

결국 입주민들이 버티기로 대응할 경우 발생할 법적 문제에 대해서도 시는 단호합니다. SH공사는 퇴거 거부 세대를 상대로 무단점유에 따른 배상금 부과 및 명도소송을 원칙대로 진행할 방침입니다. 숫자만 보면 작아 보이지만 적용 대상까지 함께 고려하면 인상이 달라지기에, 퇴거 거부보다는 만기 전 이주 대책을 마련하는 것이 실질적인 자산 보호에 유리합니다.

기존 장기전세 vs 장기전세2 미리내집 혜택 비교

새롭게 도입된 장기전세2, 일명 ‘미리내집’과 기존 1세대 시프트는 혜택의 구조 자체가 다릅니다. 미리내집은 출산 장려를 위해 2자녀 이상 출산 시 시세보다 저렴하게 매수할 수 있는 우선권을 부여하는 등 파격적인 혜택을 담고 있습니다. 이는 1세대 입주민들에게는 상대적 박탈감을 줄 수 있는 요소로, 기존 입주민들이 우리도 분양전환을 해달라고 요구하는 또 다른 배경이 됩니다.

하지만 제도 도입 당시의 설계 목적이 다르다는 점을 이해해야 합니다. 1세대 장기전세는 ’20년 저렴한 전세’ 그 자체에 목적이 있었고, 미리내집은 ‘출산과 내 집 마련 연계’에 목적이 있습니다. 1세대 입주민들이 과거의 정책적 혜택을 받았던 것처럼, 지금의 신혼부부들은 현시점의 정책적 혜택을 받는 것이기에 이를 직접적으로 비교하여 형평성을 논하기에는 제도적 한계가 존재합니다.

결론적으로, 이번 퇴거 논란은 저렴한 임대를 통해 주거 안정을 꾀하던 공공임대 제도가 자산 가격 폭등기라는 특수 상황과 만나며 발생한 모순적 현상입니다. 2007년 설계 당시에는 20년 후면 충분히 자산을 모아 자가로 나갈 수 있을 것이라 예상했지만, 현실은 그렇지 못했습니다. 이러한 정책적 사각지대에 놓인 입주민들은 이제 본인의 만기일을 조기 파악하고, 버팀목 전세자금 대출 등 공공 저리 상품을 활용하여 제2의 주거지를 탐색하는 현실적인 대응이 필요합니다.

본 글은 공식 발표 자료를 바탕으로 작성되었습니다. 개별 세대의 만기일 및 계약 조건은 SH공사 홈페이지 및 입주 계약서를 통해 반드시 본인이 직접 확인하시기 바랍니다.