개인 간 거래에서 집을 담보로 돈을 빌려주는 사인 간 근저당 대출을 진행할 때, 세법상 무이자로 안전하게 거래할 수 있는 최대 금액은 원금 2억 1,739만 원까지입니다. 최근 대출 규제 여파로 셀러 파이낸싱, 즉 매도인이 매수인에게 잔금을 빌려주는 형태의 거래가 주목받고 있지만, 이를 무작정 따라 했다가는 국세청의 기획 세무조사 타깃이 될 위험이 큽니다. 아래에서 사인 간 근저당 대출 규제 적정이자율의 기준과 적용 대상을 구체적으로 확인해 보겠습니다.
최근 정치권에서 이슈가 된 17억 7,000만 원 규모의 무이자 근저당 거래 사례 이후, 사인 간 채무 과다자에 대한 국세청의 감시망은 더욱 촘촘해졌습니다. 일반 국민이 제도적 한도를 이해하지 못한 채 무분별하게 고액의 무이자 대출을 실행하면, 수천만 원의 증여세가 추징될 수 있는 만큼 철저한 사전 검토가 필요합니다.
대통령도 한 ‘매도인 근저당 대출(셀러 파이낸싱)’, 일반인은 왜 세무조사 대상인가?
부동산 시장에서 이른바 ‘셀러 파이낸싱’으로 불리는 매도인 근저당 대출은 매도인이 매수인에게 잔금을 빌려주고 해당 주택에 근저당을 설정하는 방식입니다. 최근 이재명 대통령의 분당 아파트 매각 과정에서 17억 7,000만 원의 근저당이 무이자 조건으로 설정된 사실이 알려지며 큰 화제가 되었고, 대통령실은 제3자 간의 정당한 거래라며 문제없다는 입장을 밝혔습니다. 그러나 일반 국민의 경우 이와 동일한 규모의 거래를 무이자 혹은 초저리로 진행한다면 상황이 완전히 달라질 수 있습니다.
세법상 금전 무상대출에 따른 이익의 증여 규정인 상속세 및 증여세법 제41조의4에 따르면, 타인으로부터 금전을 빌려 얻은 이익이 연간 1,000만 원 이상인 경우 그 차액 전액이 증여세 과세 대상입니다. 이때 기준이 되는 적정 이자율은 연 4.6%로, 17억 7,000만 원을 이 이자율로 계산하면 연간 약 8,142만 원의 이자 상당액이 발생합니다. 여기서 비과세 한도 1,000만 원을 빼더라도 약 7,142만 원이 증여 이익으로 간주되어 세무당국으로부터 즉각적인 과세 대상이 될 가능성이 매우 높습니다.
특히 국세청은 대출 규제를 우회하기 위한 수단으로 악용되는 고액 사인 간 채무를 집중 관리 대상으로 지정하고 있습니다. 대통령의 거래가 정상 처리되었다는 사실이 곧 일반 국민의 무조건적인 안전을 보장하는 면죄부는 아닙니다. 국세청 자금출처조사 시에는 단순히 차용증이 있다는 것만으로 부족하며, 차용인의 소득 능력과 실제 원리금 상환 내역을 증명해야 하는데, 일반적인 매수인이 수십억 원대의 대출 원리금을 상환할 소득 능력을 입증하기란 현실적으로 매우 어렵습니다.
이 두 기준을 나란히 놓고 보면, 세법이 허용하는 비과세 한도와 실제 시장의 고액 거래 사이에는 극복하기 어려운 큰 격차가 존재합니다. 결국 일반인이 고액의 사인 간 대출을 진행한다면 단순한 차용증 작성보다는, 이자 소득세 납부와 금융 기록을 동반한 치밀한 자금 계획이 뒷받침되어야만 세무조사의 리스크를 피할 수 있습니다.
[계산] 내 대출금은 안전할까? 금액별 ‘적정이자율 4.6%’ 맞춤 이자 계산법
그렇다면 증여세 폭탄을 피하면서 합법적으로 사인 간 대출을 진행하려면 어떤 계산이 필요할까요? 핵심은 연간 이자 차액이 1,000만 원을 넘지 않도록 원금 규모에 맞는 적정 이자를 설정하는 것입니다. 무이자 거래가 가능한 최대 원금인 2억 1,739만 원을 초과하는 순간부터는 반드시 합당한 이자를 주고받아야 과세를 면할 수 있습니다.
실제 금액은 개별 조건에 따라 달라질 수 있으므로 공식 계산기로 확인하시기 바랍니다.
| 차용 원금 | 법정 적정이자 (연 4.6%) | 무이자 시 이자 차액 | 증여세 과세 여부 | 안전을 위한 최소 금리 |
|---|---|---|---|---|
| 2억 원 | 920만 원 | 920만 원 | 과세 제외 | 연 0% (무이자) |
| 3억 원 | 1,380만 원 | 1,380만 원 | 과세 대상 | 연 1.27% 이상 |
| 5억 원 | 2,300만 원 | 2,300만 원 | 과세 대상 | 연 2.60% 이상 |
위 표에서 확인할 수 있듯, 3억 원을 빌릴 경우 법정이자 4.6%에 따른 이자는 1,380만 원이 발생합니다. 여기서 1,000만 원 한도를 빼면 연 380만 원 이상의 이자를 실제 지급해야 증여세 과세를 피할 수 있습니다. 이는 연 이율로 환산하면 약 1.27%에 해당합니다. 5억 원을 빌린다면 상황은 더 엄격해지며, 2,300만 원 중 1,000만 원을 제외한 1,300만 원 이상을 이자로 지급해야 하므로 최소 2.6%의 금리를 적용해야 안전합니다.
숫자만 보면 작아 보이지만, 적용 대상까지 함께 고려하면 인상이 달라집니다. 특히 소득이 불분명한 자녀나 미성년자가 채무자로 나설 경우, 아무리 차용증을 쓰고 이자를 낸다 하더라도 국세청은 이를 증여로 간주할 가능성이 높습니다. 시행일과 신청 기한을 함께 보면 실무적으로 촉박한 일정이라는 점은 짚어둘 만합니다. 거래 직후부터 곧바로 이자 지급 내역을 남겨야 하므로, 대출 계약 초기부터 전문가와 상의하여 이자 지급 계획을 명확히 세워야 합니다.
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사인 간 대출 합법적으로 인정받기 위한 필수 준비물 3가지
단순히 차용증을 작성했다고 해서 국세청이 이를 완벽한 대차거래로 인정해 주는 것은 아닙니다. 가장 중요한 것은 ‘실질적인 돈의 흐름’을 증명하는 것입니다. 돈을 빌려준 채권자는 이자 수익에 대해 27.5%의 비영업대금 이익에 대한 원천징수 세액을 매월 혹은 매 분기마다 세무서에 자진 신고 및 납부해야 합니다.
국세청은 차용증의 유무보다 대출자가 실제로 이자를 갚을 수 있는 소득 능력이 있는지를 최우선으로 검증합니다. 소득이 전혀 없는 자녀가 거액을 차용했다면 차용증이 있어도 전액 증여로 추정되니 주의해야 합니다.
같은 제도라도 보유 형태에 따라 체감이 크게 갈릴 수 있는 대목입니다. 단순히 겉으로 보이는 무이자 대출 환경에 현혹되기보다는, 본인의 소득 증빙 가능 여부와 세금 납부 의무를 먼저 따져보아야 합니다. 향후 금융당국이 추가적인 규제를 발표할 가능성도 상존하므로, 거래 시점마다 최신 세법 기준을 확인하는 습관이 필요합니다.
Q. 가족끼리 돈을 빌릴 때 무조건 연 4.6%의 이자를 다 주어야 하나요?
아닙니다. 법정이자율은 4.6%가 기준이지만, 실제 지급한 이자와의 차액이 연간 1,000만 원 미만이라면 증여세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
비영업대금의 이익: 금융기관이 아닌 개인이 돈을 빌려주고 받는 이자에 대해 적용되는 세금으로, 지방소득세를 포함해 27.5%의 높은 세율이 적용됩니다.
본 글은 확인된 공식 자료를 기준으로 작성했으며, 개별 사안은 소관 기관이나 전문가 확인이 필요할 수 있습니다.
특히 주의해야 할 점은 ‘적정 이자율’의 산정 방식과 ‘증여세 비과세 한도’에 대한 이해입니다. 세법에서는 사인 간 대출이라도 연 4.6%를 기준으로 이자를 주고받아야 정당한 대차거래로 봅니다. 만약 무이자로 돈을 빌린다면 원금 2억 1,739만 원까지는 이자 차액이 연간 1,000만 원 미만이 되어 증여세 문제가 발생하지 않지만, 이를 초과하는 고액 거래라면 반드시 연 4.6%에 맞춘 이자를 지급해야 세무조사 과정에서 증여로 오해받지 않습니다.
실제 거래 시에는 ‘셀러 파이낸싱’ 등 대출 규제를 우회하는 수단으로 비칠 경우, 국세청의 기획세무조사 대상이 될 가능성이 큽니다. 고위 공직자의 거액 무이자 근저당 설정 사례가 논란이 된 바 있으나, 일반 국민은 소득이나 상환 능력을 명확히 입증해야 하므로 이를 단순히 따라 해서는 위험합니다. 따라서 2억 원이 넘는 금액을 거래할 때는 연 1.3%~2.6% 이상의 실질적인 이자를 매월 자동이체로 상환하여 대출의 성격을 확실히 증명하는 것이 향후 발생할 수 있는 소명 요구를 방어하는 가장 안전한 방법입니다.