장기전세주택 퇴거 기준 조건을 살펴보면, 최장 20년 거주 후 분양전환 없이 원칙적으로 퇴거해야 하며, 거주 중 자산 6.62억원 또는 자동차가액 4,542만원을 초과하면 재계약이 불가능합니다. 서울시의 대표적인 임대주택 제도인 장기전세주택(시프트)은 초기 도입 취지에 따라 영구적인 주거 제공보다는 순환형 주거 사다리 역할을 수행하도록 설계되었기 때문입니다.
이러한 변화를 지금 확인해야 하는 이유는 2027년부터 최초 입주 가구의 20년 만기가 본격적으로 도래하며, 2년마다 실시되는 SH공사의 자산·소득 재심사 기준이 매년 엄격하게 적용되고 있기 때문입니다. 특히 2027년부터 2031년까지 약 9,361가구의 만기가 예정되어 있어, 기존 입주민들은 미리 퇴거 요건을 파악하고 향후 주거 계획을 수립해야 합니다.
- 핵심 답: 장기전세주택은 최장 20년 거주 후 분양전환 없이 퇴거해야 하며, 중간 재계약 시 자산 6.62억원 초과 시 퇴거 조치됩니다.
- 적용 대상: 서울시 무주택세대구성원
- 핵심 수치 또는 기준: 자산 6.62억원 / 차량 4,542만원 / 최장 20년 / 인상률 5% 이내
- 다음 확인 포인트: 2년마다 이뤄지는 SH 재계약 자격 심사 서류 제출 및 자산 변동 여부
장기전세주택 퇴거 기준 조건, 2026년 소득·자산 상한선
장기전세주택에 계속 거주하기 위해서는 2년 단위 재계약 시점마다 무주택 요건은 물론, 소득 및 자산 기준을 충족해야 합니다. 현재 2026년 기준으로 적용되는 총자산가액 상한은 6.62억원이며, 자동차가액은 4,542만원으로 규정되어 있습니다. 이 기준을 초과할 경우 재계약이 거절되거나 할증 대상이 되어 퇴거 통보를 받을 수 있습니다.
재계약 시 소득 기준 역시 중요한 변수입니다. 4인 가구 기준 도시근로자 월평균소득 100%는 8,802,202원, 150%는 13,203,303원으로 설정되어 있는데, 소득이 이 기준을 초과하면 즉시 퇴거 대상이 되는 것은 아닙니다. 초과 비율에 따라 보증금 할증이 적용되지만, 정해진 할증 최고 구간을 넘어서거나 자산 기준을 초과하는 경우에는 계약 연장이 불가합니다.
이 두 기준을 나란히 놓고 보면 부담이 늘어나는 지점이 분명해집니다. 단순히 소득 요건만 신경 쓰던 과거와 달리, 이제는 세대원 전체의 부동산과 금융 자산을 합산한 자산 평가가 더욱 엄격해졌기 때문입니다. 따라서 입주민들은 재계약 심사 전 세대원 명의의 자산 변동 사항을 미리 점검해야 합니다.
| 구분 | 2026년 적용 기준 | 기준 초과 시 조치 |
|---|---|---|
| 무주택 여부 | 세대원 전원 무주택 유지 | 즉시 계약 해지 및 퇴거 통보 |
| 총자산가액 | 6억 6,200만원 이하 | 소명 불능 시 재계약 불가 및 퇴거 |
| 자동차가액 | 4,542만원 이하 | 재계약 거절 및 퇴거 대상 |
| 거주 기간 | 최장 20년 (10회 재계약) | 20년 만기 완료 시 무조건 퇴거 |
결국 장기전세주택은 소득이 일정 수준 이상으로 오르거나 자산 규모가 커지면 스스로 퇴거하여 다음 무주택자에게 기회를 넘겨주도록 설계된 제도입니다. 이러한 재계약 심사는 SH공사의 인터넷청약시스템을 통해 서류 제출과 함께 상시적으로 진행되며, 정해진 기한 내에 소명하지 못하면 퇴거 조치가 진행됩니다.
20년 만기 도래 시 분양전환 불가와 만기 퇴거 원칙
가장 많은 문의가 발생하는 지점은 20년 만기 시 분양전환 가능 여부입니다. 공식적으로 장기전세주택의 분양전환 비율은 0%이며, 분양전환은 불가능합니다. 2027년부터 2031년까지 약 9,361가구가 20년 만기를 맞이하게 되는데, 이들 가구는 예외 없이 퇴거해야 한다는 것이 서울시와 SH공사의 확고한 입장입니다.
20년 전 입주 당시 작성한 임대차 계약서에는 분양전환이 없다는 점이 명시되어 있습니다. 그럼에도 불구하고 만기가 다가오면서 일부 입주민들 사이에서 분양전환 요구가 나오고 있으나, 현재 제도 내에서는 이를 수용할 법적 근거가 없습니다. 서울시는 이렇게 발생하는 공실 주택을 신혼부부 등을 위한 ‘미리내집’으로 재공급하여 주거 사다리를 다시 활용할 방침입니다.
놓치면 손해 보는 부분
20년 거주 후 자동 분양전환 소문은 사실이 아닙니다. 장기전세주택은 입주 당시 계약서에 ‘분양전환 불가’가 명시되어 있으며, 만기 시 시세와 상관없이 납부했던 보증금만 반환받고 퇴거해야 합니다.
공공임대라는 한시적 주거 사다리 정책의 취지와 기존 거주자의 영구 거주 요구 사이에서 마찰이 생기는 것은 불가피한 과정입니다. 20년 전의 저렴한 보증금을 유지하며 거주하던 임차인 입장에서는 현재의 높은 전세 시세를 감당하며 이주하는 것이 큰 경제적 부담이 될 수밖에 없기 때문입니다.
20년 만기 시 반환되는 보증금은 현재의 아파트 매매가나 전세 시세가 아닌, 최초 입주 시 납부했던 금액에 2년마다 인상된 최대 5%의 금액을 합산한 액수입니다. 따라서 만기 퇴거 시 수령할 보증금 규모를 미리 계산하여 향후 청약이나 이주 전략을 세우는 것이 반드시 필요합니다.
일반 장기전세와 신혼부부 미리내집 퇴거·분양 조건 비교
기존 장기전세(시프트)와 최근 공급되는 출산 가구 특화형 ‘미리내집(장기전세Ⅱ)’은 퇴거 및 분양 조건에서 결정적인 차이가 있습니다. 일반 시프트는 20년 만기 시 무조건 퇴거해야 하지만, 미리내집은 일정 조건을 충족할 경우 예외적인 혜택이 부여됩니다.
| 항목 | 일반 장기전세 (시프트) | 신혼부부 장기전세Ⅱ (미리내집) |
|---|---|---|
| 최장 거주기간 | 20년 | 20년 (출산 시 연장 가능) |
| 거주 중 자산/소득 | 초과 시 할증 또는 퇴거 | 출산 가구는 재심사 완화/유예 |
| 20년 만기 후 전환 | 불가 (0%) | 2자녀 이상 출산 시 우선매수청구권 부여 |
같은 제도라도 보유 형태에 따라 체감이 크게 갈릴 수 있는 대목입니다. 신혼부부 미리내집의 경우, 저출산 대응이라는 공공의 목적을 위해 2자녀 이상 출산 시 우선매수청구권을 부여하여 사실상의 분양 기회를 열어두고 있습니다. 반면 기존 시프트 거주자는 이러한 우선매수권 대상에서 제외되어 형평성 논란이 제기되기도 합니다.
일반 장기전세 입주민이 느끼는 소외감은 당연할 수 있으나, 제도 설계의 근본적인 목적 자체가 다르다는 점을 이해해야 합니다. 기획 당시부터 분양을 목적으로 하지 않았던 기존 시프트와 달리, 미리내집은 분양을 전제로 정책이 설계되었기 때문입니다.
퇴거 통보를 피하기 위한 재계약 준비 및 대응 방법
재계약 심사에서 퇴거 통보를 받지 않으려면 평소 세대원 전체의 자산과 차량 가액을 면밀히 관리해야 합니다. 재계약은 2년 단위로 이루어지므로, 심사 직전에 자산 기준을 맞추려 하기보다 평소에 기준선을 넘지 않도록 자산 포트폴리오를 점검해야 합니다.
- 2년 재계약 심사 3개월 전부터 세대원 전체의 자산 및 차량 명의를 확인하세요.
- 만기 2~3년 전부터 반환받을 보증금을 바탕으로 주택 청약 계획을 수립하세요.
- 소득 증가 시 할증 구간을 미리 확인하여 보증금 마련 계획을 세우세요.
시행일과 신청 기한을 함께 보면 실무적으로 촉박한 일정이라는 점은 짚어둘 만합니다. 만기 퇴거를 앞두고 있다면 단순히 버티기보다는 보증금 반환 시점을 고려하여 신규 주택 청약이나 전세 자금 대출 상담을 미리 진행하는 것이 가장 현실적인 대응 전략입니다.
Q. 거주 중 연봉이 올랐는데 바로 퇴거당하나요?
소득이 기준을 초과하더라도 즉시 퇴거되는 것은 아니며, 초과 비율에 따라 2년 재계약 시 보증금 할증이 적용됩니다. 다만 할증 최고 구간을 넘어서거나 자산 기준(6.62억원)을 초과할 경우 퇴거 대상이 됩니다.
Q. 20년 만기가 되면 보증금은 얼마를 돌려받나요?
퇴거 시 현재 아파트 매매 시세가 아닌, 최초 입주 시 납부했던 보증금과 2년마다 인상된 금액(연 5% 이내)의 합산액을 돌려받게 됩니다.
결론적으로 장기전세주택은 영구적인 내 집이 아닌, 최장 20년이라는 기간 동안만 활용 가능한 주거 사다리 정책임을 인지해야 합니다. 제도 변경 가능성을 기대하며 시간을 보내기보다는, 정해진 기준을 준수하고 만기 이후를 위한 자산 운용 전략을 지금부터 수립하는 것이 독자 여러분의 자산을 지키는 최선의 방법입니다.
본 글은 확인된 공식 자료를 기준으로 작성했으며, 개별 사안은 소관 기관이나 전문가 확인이 필요할 수 있습니다.